Бухгалтеру

Когда перечислять НДС и признавать доход при продаже недвижимости?

17 марта

Комментарии

Название документа:

Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78

Комментарий:

В Письме от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78 Минфин России разъяснил, в каком порядке облагается НДС сделка по продаже недвижимости.

Так, по мнению финансового ведомства, база по НДС в случае реализации объекта недвижимости определяется либо на дату передачи права собственности, либо на день оплаты (в зависимости от того, что произошло раньше). Это следует из п. 1 и 3 ст. 167 НК РФ. Согласно данным нормам НДС уплачивается либо на день оплаты товаров, либо на день их отгрузки. К последней приравнивается передача права собственности на товар, если он не отгружается и не транспортируется. При этом дата передачи права собственности определяется по документу, который подтверждает такую передачу. Поскольку переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, таким документом признается соответствующее свидетельство. Данная точка зрения уже высказывалась официальными органами (см. Письма Минфина России от 04.08.2005 N 03-04-11/196, от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85). Она подтверждается и судебной практикой (см. Постановления ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Поволжского округа от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 N А79-3483/2008).

Кроме того, в комментируемом Письме финансовое ведомство разъяснило, когда необходимо признать доход от реализации недвижимого имущества. Министерство считает, что продавец недвижимости обязан уплатить налог на прибыль с момента оформления акта приема-передачи и подачи документов на госрегистрацию перехода права собственности. При этом для исчисления налога на прибыль не имеет значения, когда именно будет произведена госрегистрация. Обоснован данный вывод следующим: согласно п. 1 ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств. Такое мнение уже неоднократно высказывал Минфин России (см. Письма от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301, от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554). Кроме того, ранее министерство указывало, что налогоплательщик обязан учесть доход с момента передачи недвижимости по акту приема передачи независимо от госрегистрации перехода права собственности и подачи документов для проведения данной процедуры. Этот подход отражен в Письме от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301. Он подтверждается и судебной практикой — например, Постановлением ФАС Поволжского округа от 22.09.2009 N А65-20719/2008 (Определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

Однако данная позиция представляется спорной. Доход от реализации недвижимости следует признавать с момента госрегистрации перехода права собственности. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения дохода признается дата реализации товаров. В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается передача права собственности на имущество. А переход права собственности на проданную недвижимость от продавца к покупателю подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до такой регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Следовательно, пока не произошла процедура госрегистрации, собственником недвижимости остается продавец и дохода от ее реализации в целях исчисления налога на прибыль не возникает. При этом неважно, была ли недвижимость передана по акту. Необходимо отметить, что этот подход подтверждается Письмами Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241, от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85. В его пользу говорят и некоторые материалы судебной практики — например, Постановления ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 N А65-26844/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

Таким образом, налогоплательщик вправе признать доход от продажи недвижимости после госрегистрации перехода права собственности на нее. Однако, учитывая последние разъяснения Минфина России, в этом случае спора с налоговыми органами не избежать. Дополнительные материалы по данному вопросу см. в Энциклопедии спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Вернуться к списку новостей