Материалы журнала «Консультант Свердловская область»

Отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества

12 января

Материалы журнала «Консультант Свердловская область»

Вопрос. По каким основаниям органы государственной власти и органы местного самоуправления могут отказать в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в соответствии с Федеральном законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и каков порядок обжалования данных решений?

Ответ на вопрос подготовлен юристом горячей линии нашей компании.

Ответ. Отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества на данный момент не редкость. Об основаниях отказа говорится только в ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ:

 
• заявитель не соответствует требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;
 
• отчуждение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

По общему правилу, для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права выкупа необходимо наличие следующих условий, отсутствие одного из них является законным основанием для отказа в выкупе недвижимого имущества:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 го­да находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; в данной ситуации также необходимо учитывать, что по истечении срока действия срочного договора аренды при продолжении использования имущества, данный договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.10.2014 № Ф09-5973/14 по делу № А50-21891/2013; Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 № Ф09-14721/13 по делу № А50-4222/2013);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойки (штрафы, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; в некоторых случаях суды считают, что имущество может быть выкуплено и в том случае, если нарушение сроков оплаты не носили систематический характер и были незначительными (Постановление ФАС Уральского округа от 06.02.2013 № Ф09-6692/10 по делу № А60-5270/2010);

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Данное исключение предусматривает возможность заявителя самостоятельно направить заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Необходимо помнить о субъектах малого и среднего предпринимательства, которым не может быть оказана поддержка в рамках вышеназванного закона, которые не обладают преимущественным правом выкупа. Речь идет о субъектах малого и среднего предпринимательства:

1) являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

2) являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

3) осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

4) являющихся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

5) осуществляющих производство и реализацию подакцизных товаров, а также добычу и реализацию полезных ископаемых, за исключением общераспространенных полезных ископаемых.

(Ч. 3, 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».)

Кроме всего вышеназванного, органы местного самоуправления пытаются использовать и другие основания отказа (которые в большинстве случаев признаются неправомерными):

• на момент обращения с заявлением о выкупе, принято решение о передаче недвижимого имущества на праве оперативного управления муниципальному учреждению. Данное основание отказа суды признают незаконным, поскольку оно не препятствует рассмотрению обращения заявителя. (Определение ВАС РФ от 25.03.2011 № ВАС-337/11 по делу № А41-33084/09, Определение ВАС РФ от 18.08.2011 № ВАС-10238/11 по делу № А41-40737/09);
• после проведенной реконструкции помещения данный объект не являлся сформированным и не мог быть объектом договора купли-продажи (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 по делу № А45-12918/2009);
• спорное помещение необходимо использовать для муниципальных нужд (Постановление ФАС Уральского округа от 07.07.2014 № Ф09-3585/14 по делу № А76-24036/2013);
• заявитель не является субъектом малого или среднего предпринимательства на основании состава его учредителей (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2014 по делу № А56-32012/2013).

Как было обозначено выше, все данные основания отказа признаны судами не соответствующими закону, на органы местного самоуправления была возложена обязанность по заключению договора купли-продажи.

Остается только вопрос: как оспаривать неправомерный отказ, в какие сроки и с какими требованиями?

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.08 у уполномоченного органа есть один месяц на рассмотрение заявления о выкупе недвижимого имущества. Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом обратиться с таким заявление необходимо в течение трех месяцев с момента, когда заявитель узнал о нарушении его права.

При этом очень важно правильно сформулировать свои требования, поскольку, по общему правилу, суд не может выйти за пределы требований заявителя.

Требования в заявлении следует сформулировать следующим образом:

• признать решение (указать дату решения, наименование соответствующего органа) об отказе в предоставлении недвижимого имущества (указать кадастровый номер и адрес недвижимого имущества участка) в собственность либо бездействие в неподготовке проекта договора купли-продажи недвижимого имущества незаконным;
• обязать (указать наименование соответствующего органа) принять решение о предоставлении недвижимого имущества в собственность/подготовить проект договора купли-продажи недвижимого имущества в течение (указать разумный срок).

Вернуться к списку новостей