Комментарии

Признается ли после окончания договора аренды стоимость полученных неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, его доходом?

02 июня

Комментарии

Название документа:

Письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280

Комментарий:

Арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если арендатор произвел их без согласования с арендодателем (п. 3 ст. 623 ГК РФ). После окончания срока аренды неотделимые улучшения передаются арендодателю вместе с объектом. Возникает вопрос: как их учитывать для целей налога на прибыль?

Минфин России разъяснил, что арендодатель может амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества, только если давал согласие на их осуществление и после прекращения договора аренды компенсировал арендатору их стоимость (п. 2 ст. 623 ГК РФ, п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 258 НК РФ). Соответственно, если эти условия не соблюдены, то неотделимые улучшения, полученные безвозмездно от арендатора, амортизируемым имуществом признаваться не будут.

Неотделимые улучшения, которые произведены без согласия арендодателя, как считает финансовое ведомство, включаются арендодателем во внереализационные доходы. Специальных положений по учету неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, Налоговый кодекс РФ не содержит. Поэтому Минфин России применил к рассматриваемой ситуации общее правило, установленное п. 8 ст. 250 НК РФ. Согласно этой норме внереализационным доходом признается безвозмездно полученное имущество (работы, услуги, имущественные права). Поэтому арендодатель по окончании срока аренды должен включить неотделимые улучшения в доходы в виде безвозмездно полученных работ.

При этом доходами признаются неотделимые улучшения исключительно капитального характера, то есть связанные с реконструкцией, модернизацией и техническим перевооружением. Затраты же арендатора на ремонт не увеличивают налоговую базу арендодателя, поскольку поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт и оплачивать содержание такого имущества — обязанность арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Однако данная позиция Минфина России относительно учета в доходах стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, не соответствует положениям Налогового кодекса РФ.

Если следовать налоговому законодательству, полученные неотделимые улучшения арендодатель не должен учитывать в составе доходов независимо от того, одобрил ли арендатор их осуществление и компенсировал ли он затраты арендатора. Дело в том, что согласно п. 8 ст. 250 НК РФ безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) учитывается в доходах во всех случаях, за исключением предусмотренных в ст. 251 НК РФ. В силу подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ капитальные вложения в арендованное имущество, которые произвел арендатор, для целей налога на прибыль признаются необлагаемыми доходами. Причем оговорок о согласовании или возмещении стоимости таких работ в указанной норме не содержится.

Таким образом, безвозмездно полученные по окончании срока аренды капитальные вложения, которые арендатор произвел без согласия арендодателя, последний не включает в состав доходов и не признает амортизируемым имуществом. Отметим, что амортизацию по самому объекту основных средств арендодатель продолжает начислять в прежнем порядке.

Действия налогоплательщика, которые не согласуются с точкой зрения Минфина России, могут привести к возникновению споров с налоговыми органами. Доказывать свою правоту налогоплательщику, скорее всего, придется в суде. Отметим, что к настоящему моменту решений федеральных арбитражных судов по подобным ситуациям нет.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Вернуться к списку новостей