Новости компании

Вопросы функционирования товариществ собственников жилья

12 июля

Материалы журнала «Консультант Свердловская область»

Вопрос. Правомерно ли включение со стороны ТСЖ в квитанцию об оплате коммунальных услуг отдельной строкой оплату услуг Единого расчетного центра (1,94% от начисленной суммы). Данное включение обусловлено отсутствием договора ТСЖ с ЕРЦ. При этом какого-либо решения общего собрания по данному поводу не было.

Ответ. Нет, включение расходов на ЕРЦ в квитанцию отдельной строкой неправомерно.

Согласно п. 6 ст. 148 ЖК РФ право на заключение договора на обслуживание здания принадлежит правлению ТСЖ, то есть решение общего собрания на заключение договора с ЕРЦ не требуется.

Однако строка «содержание жилья» включает в себя и банковскую услугу (ЕРЦ), это следует из п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.

Если Вы полагаете, что ТСЖ может пользоваться более дешевыми банковскими услугами, этот вопрос можно поставить на обсуждение общего собрания.

Вопрос. ТСЖ не заключает договоры на обслуживание жилья с лицами (дольщиками), не являющимися членами ТСЖ и не являющимися собственниками жилья, однако выставляет счета на оплату коммунальных услуг (т.е. предъявляет к оплате квитанции на оплату такие же, как и остальным жильцам). Должны ли лица, с которыми ТСЖ не заключает договоры, оплачивать предъявленные к оплате счета?

Нужно ли оплачивать счета, если право собственности не зарегистрировано в установленном законом порядке?

Ответ. Оплата за коммунальные услуги должна производиться в обязательном порядке, в противном случае Вам будет начислена пеня в соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ (независимо от жилищных правоотношений и от наличия договора).

Однако незаключение с Вами договора незаконно, независимо от жилищных правоотношений ТСЖ обязано заключить договор в силу ст. 60, 99 и п. 1, 2 ст. 138 ЖК РФ.

Вы можете направить заказным письмом или вручить под подпись претензию с требованием о заключении договора. Если после этого договор с Вами не будет заключен, то можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения данного договора.

В целом факт направления в Ваш адрес квитанций и их оплата указывает на фактическое заключение договора, из чего следует, что все обязанности, предусмотренные ЖК РФ и другими законами, ТСЖ должно будет выполнять. Поданному вопросу см. Постановление ФАС Поволжского округа от 01.11.2007 по делу № А57-17/07-26, Определение ВАС РФ от 22.02.2008 № 2006/08.

Вопрос. У ТСЖ оформлены документы на право собственности на земельный участок придомовой территории. Председатель начала кампанию по агитации всех членов ТСЖ оформить через Земельный комитет право собственности на свою долю земли в общей долевой собственности. Правомерно ли это?

Ответ. Нет, так как согласно ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 земельный участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, на общее имущество дома существует единственный документ – кадастровый паспорт на земельный участок под домом.

Вопрос. Кому обязано предоставить доступ ТСЖ к финансово-хозяйственной документации: Членам ТСЖ или неограниченному кругу лиц?

Ответ. Доступ к финансово-хозяйственной информации должен быть предоставлен неограниченному кругу лиц в обязательном порядке, независимо от организационно-правовой формы управляющей организации, это предусмотрено п. 2, 3 «Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденного Постановлением Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 г.

Вопрос. Кто от имени ТСЖ заключает договор с председателем ТСЖ?

Ответ. Трудовой договор с председателем заключает либо делегированный член правления, либо все проголосовавшие за избрание данного председателя, и то, и другое будет правильно, данный вывод следует из ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, п. 5 ст. 148 ЖК РФ.

Вопрос. Как происходит управление домом, если часть жильцов является членами ТСЖ, а часть не является?

Ответ. Управление домом, согласно ст. 161 ЖК РФ, осуществляется одним из трех способов:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Поскольку в Вашем доме есть ТСЖ, то до принятия решения общим собранием жильцов о выборе иного способа управления осуществлять управление будет ТСЖ.

Вопрос. Могут ли собственники жилых помещений — не члены ТСЖ напрямую заключать договоры со снабжающими организациями?

Ответ. Нет, не могут, так как напрямую заключать договоры, согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, собственник может при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме, а у Вас способ управления ТСЖ. Подробно на этот вопрос ответил Верховный Суд РФ:

«В ч. 6 ст.155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

То есть Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.

Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют в силу ч. 8 ст. 155 ЖК РФ непосредственное управление таким домом.

Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.» (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2006 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.03.2007)

Вопрос. После смерти собственника квартиры – никто по наследству квартиру не принял. Квартира оказалось выморочным имуществом. Может ли ТСЖ сдавать эту квартиру в наем (аренду) третьим лицам?

Ответ. Нет. ТСЖ должно обратиться к нотариусу, так как он отвечает за сохранность наследства, если будет установлено, что это выморочное имущество, то в силу ч. 2 ст. 1151 ГК РФ имущество перейдет в собственность муниципалитета.

Вопрос. В каких случаях возможно исключение собственника квартиры из членов ТСЖ?

Ответ. Исключение из членов ТСЖ законом не предусмотрено. Однако в случае выселения собственника (соответственно с лишением права собственности на жилое помещение), являющегося членом ТСЖ, на основании решения суда по причине систематического нарушения законных интересов и прав соседей, это и будет являться исключением из членов ТСЖ.

Вопрос. Предусмотрена ли действующим законодательством оплата коммунальных платежей по количеству фактически проживающих лиц в квартире, если да, то каким нормативным актом этот вопрос урегулирован?

Ответ. Данный вопрос рассмотрен в Решении Верховного суда РФ от 23 декабря 2009 г. N ГКПИ09-1339, которым указано, что начисление платежей за коммунальные услуги необходимо производить по количеству фактически проживающих лиц.

Вопрос. Могут ли собственники нежилых помещений быть членами ТСЖ?

Ответ. Если ТСЖ создано до 01.03.2005 г. и уставом предусмотрено, что членами ТСЖ являются в том числе, собственники нежилых помещений, то, соответственно, могут, так как в ст. 1 Федерального закона № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 05.06.1996 г. прямо предусмотрена возможность собственника нежилого помещения являться членом ТСЖ.

Однако в связи с изменениями в жилищном законодательстве, в силу ст. 5 и 15 Федерального закона № 172-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если до 01.03.2005 г. собственники нежилых помещений не стали членами ТСЖ, то есть не подали заявление о вступлении в ТСЖ, правоотношения о членстве не возникли и уже возникнуть не могут.

Таким образом, если ТСЖ создано либо зарегистрировано после 28.02.2005г., в соответствии со ст. 135 ЖК РФ членами ТСЖ могут являться только собственники жилья.

Вопрос. Как собственник нежилого помещения может повлиять на решение собрания членов ТСЖ?

Ответ. Если решение собрания либо правления ТСЖ нарушают интересы и права собственника нежилого помещения, он вправе обратиться в суд с иском либо с заявлением в прокуратуру, милицию, в зависимости от отрасли права, которое регулирует пресечение такого нарушения, это предусмотрено ч. 2 ст. 5 ЖК РФ.

Вопрос. Взыскиваются ли расходы ТСЖ по оплате труда штатного юриста во время выполнения им функций представительства в суде?

Ответ. Согласно ст. 249 ГК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08. 2006 № 491, работа управляющей организации, связанная с нормальным функционированием здания, включает в себя и представительство в суде. Оплата этой работы осуществляется за счет средств, оплачиваемых собственниками на содержание жилья. Коль скоро юрист штатный, то, соответственно, в его обязанности входит не только представительство в суде. В связи с чем просчитать и подтвердить затраты на его работы именно в суде сложно, вероятно поэтому, по складывающейся судебной практике, взыскание расходов на штатного юриста производится нечасто.

Вернуться к списку новостей